2011年，宏觀層面上，限購限貸政策直指住宅市場，致使住宅物業市場需求銳減，開發難度不斷增加。出于尋找新的盈利模式的考量，萬科、綠地、龍湖等住宅領域的開發企業開始布局商業地產，并從傳統的社區配套商業逐漸挺進大體量的商業項目，具備多種功能的綜合體為多數房企的初涉首選。
與住宅項目不同，商業地產的需求群體主要為企業及機構，相對于個人消費行為而言，商業地產的消費更加謹慎及理性。此外，住宅物業為銷售型物業，商業地產更多的為持有型物業，兩者具有不同的盈利方式，商業地產的更看重回報。評估一個商業項目的綜合指標涵蓋，物業管理水平，承租群體質量，承租費用水平等等。新浪商業地產特此盤點那些住宅開發老手的初涉商業地產的戰略規劃及產品特性，以剖析房企轉型帶給房地產供應市場物業格局的悄然變化及商業地產的發展前景。
萬科：住宅一哥首次涉商鐘情郊區綜合體
作為住宅市場的標桿性開發企業，萬科涉足商業地產顯得并不那么純粹，在盈利模式和戰略規劃上，依然更傾向于住宅市場。萬科曾在2010年從中信地產接手贏嘉中心中心。萬科接手CBD寫字樓贏嘉中心后，將項目定位于高端商住公寓，并擬定以散售方式投入市場。從物業功能及盈利模式上來說，更接近于原有的住宅產品的運營思路，并未深入涉及商業地產。
萬科真正入場商業地產的代表性項目為金隅•萬科廣場及FUNMIX購物中心。這兩個項目均為住宅項目的配套購物中心，但與以往的項目不同，萬科近期在北京主推的金隅•萬科廣場及FUNMIX購物中心占地面積達到17萬平米，在體量上與萬科以往的住宅配套商業不可同日而語。2011年1月金隅•萬科廣場正式開工，目前已和首都電影院、王府井百貨簽訂了合作意向。長陽半島配套商業FUNMIX購物中心，雖然在工程進度上還未見雛形，但蘇寧電器、永輝超市、星美國際影城、俏江南、必勝客、萬寧等大牌商家已確定入駐。
目前，萬科的商業地產之路依然以住宅配套為主，沒有涉及單純的持有物業。據萬科集團總裁郁亮早前表示：“宣布進入商業低產，但會慎重看待商業地產。商業地產目前在萬科業務中的占比不到5%，未來也不會很高。住宅還是主要業務。”
綠地：染指零售商業涉足高端寫字樓
相較萬科，綠地“涉商”的規劃在項目類別上更加全面，涉及辦公及商業兩種不同類型。綠地在北京的首個商業項目為大興的綠地繽紛城項目。該項目占地22萬平方米，其中15萬平方米為零售商業，7萬平方米辦公物業，均由綠地集團自己經營。據新浪商業地產了解，該項目預計于2012年5月開業，目前已簽約樂購、保利影業、美格菲健身等商家，承租費用7元/平米/天起租。辦公物業方面，大興綠地財富中心以散售形式投入市場，目前開盤面積為18000平米，已簽約面積為12866.12平米，平均成交價格為27982元/平米。
綠地集團在北京的第二個商業項目布局房山，其中有5萬-6萬平方米建零售商業，將以傳統的餐飲、娛樂、大賣場為主，為小型社區配套商業為輔。除大型購物中心及商住辦公項目外，綠地于2010年9月競得大望京地塊，預計將建280米高的純寫字樓綠地中心•浦項中心項目，并同時配有大型購物中心。
龍湖：取經二線城市上位北京商業
與以萬科為代表的住宅開發企業不同，龍湖早前曾有商業地產開發經驗，但項目均分布于重慶、成都等華南二線城市，在北京涉足商業地產尚屬首次。龍湖在北京的第一個大型商業項目為位于朝陽北路與管莊路交匯處的龍湖長楹天街，該項目由龍湖自持26萬平米商業配套。與萬科、綠地向城郊邁進的規劃不同，龍湖首涉商業的項目選擇成熟商圈。就龍湖長楹天街的所屬位置而言，東接朝陽，北連通州，商業地產遍布，競爭異常激烈。同在朝陽北路的中糧大悅城，雖然秉承西單大悅城的優勢和經驗，依托周邊居住人群的密集性和消費力，定位家庭型的消費，但開業至今，依然延續冷清態勢。雖有外地商業地產的運營經驗，但能否擺脫中糧的厄運還尚屬未知數。
葛洲壩：初涉商業地產發力核心區域
同樣位于通州的大型商業項目的京杭廣場為葛洲壩與綠城共同開發項目。作為商業地產的新手，葛洲壩地產自去年開始發力，與綠城共同開發的京杭廣場為兩家房企首次進入北京商業地產的代表作。據新浪商業地產了解，該項目商業體量約8萬平米，將打造以餐飲、娛樂、影院、購物、休閑為一體的城市生活時尚休閑中心，預計2011年中下旬開盤。
除此項目之外，2010年葛洲壩以6.36億元競得朝陽區西大望路多功能用地B地塊，將按5A級高檔寫字樓進行設計，涵蓋配套商業、餐飲、會議及其他輔助功能。葛洲壩集團起源于三峽工程，在水利水電工程建設上擁有豐富經驗。但作為房產開發企業還屬于成長型企業，業務規模相對有限，項目主要在湖北宜昌和武漢，除此之外，僅在上海有一個寫字樓項目。但進入北京市場后對商業地產情有獨鐘，連續幾次的動作都劍指核心區域地塊，開發項目均為大型商業物業，在新晉商業地產開發企業中備受矚目，但由于此前項目多為二線城市住宅物業，商業地產項目開發經驗相對欠缺，在商業地產整體市場利好的情況下，能否持續發力并穩定駕馭，還有待觀察。
